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DEVEDORES DE TAXA DE CONDOMNIOS PODEM SER EXECUTADOS EM TRS DIAS SEM A NECESSIDADE DE AO JUDICIAL

08/03/2016

DEVEDORES DE TAXA DE CONDOMÍNIOS PODEM SER EXECUTADOS EM TRÊS DIAS SEM A NECESSIDADE DE AÇÃO JUDICIAL

 

 Escrito por Redação Radar

 Publicado: 24 Fevereiro 2016

O novo Código Processual Civil que entrará em vigor agora em março de 2016, pegará muitos condôminos inadimplentes de surpresa que poderão ter bens penhorados, em três dias, caso deixem de quitar a dívida com o condomínio. Em atendimento aos pedidos de muitos leitores, que solicitam maior esclarecimento sobre a nova regra, o Radar recorreu ao advogado e professor de Direito Civil, Francisco Cabral, para fazer um análise sobre o assunto.

 

    *Por Francisco Cabral

 

  Em 17 de março de 2016, quando entrar em vigor o novo Código de Processo Civil (NCPC), ocorrerão grandes mudanças no que tange à cobrança de quotas condominiais em juízo, pois as mesmas passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que, na prática, torna a sua cobrança muito mais célere.

 

Mas para que se possa melhor compreender os efeitos desta alteração, é abordar primeiramente como é feita esta cobrança atualmente. Quando um Condomínio não consegue realizar a cobrança da taxa condominial de modo amigável, seja pelo pagamento voluntário da taxa na data de seu vencimento, seja por meio de acordo junto ao condômino que está em atraso, acaba recorrendo ao poder judiciário.

 

Para que tenha seu direito reconhecido e acolhido pelo juiz, o Condomínio, neste caso o credor das taxas, deve ingressar com uma ação naquilo que chamamos de processo de conhecimento, onde as partes, credora e devedora irão expor ao juiz seus argumentos, apresentar provas, etc., de modo que o juiz possa conhecer do litígio e prolatar a sentença. De acordo o artigo nº 275, II, b, do Código de Processo Civil em vigor, a cobrança de quaisquer quantias devidas ao condomínio pelo condômino será regulada pelo chamado procedimento sumário.

 

Ocorre que, apesar do nome deste procedimento indicar que seria um procedimento mais rápido, a cobrança de taxas condominiais em juízo tem se mostrado um processo bastante moroso, demorando vários meses e, na maioria dos casos, vários anos. Isto se dá porque, em razão das regras processuais atuais, que asseguram ao condômino que está em atraso a oportunidade de contraditório e de ampla defesa, disponibilizarem uma série de recursos processuais que, na maioria das vezes, são utilizados apenas com o intuito de retardar o desenvolvimento do processo.

 

Uma vez proferida a sentença favorável ao Condomínio, e tendo a mesma transitado em julgado, ou seja, não cabendo mais recursos, a sentença passa a ser considerada um título executivo judicial, procedendo-se à fase de execução da sentença, ou seja, de cobrança da taxa condominial.

 

Porém, em algumas situações, é possível passar diretamente à fase de execução, sem que seja necessário primeiramente ingressar no Processo de Conhecimento, pois nestes casos não há dúvidas quanto ao direito do credor em cobrar do devedor, uma vez que o débito está expresso em um título, como uma nota promissória ou um cheque, por exemplo. É o que chamamos de título executivo. Não há dúvida quanto ao devedor e nem quanto à quantia devida.

 

Assim, no caso dos chamados títulos executivos extrajudiciais, a satisfação dos interesses do credor se faz por meio de ação de execução, independentemente de prévio Processo de Conhecimento. Por isto, a cobrança destes débitos se torna muito mais rápida.

 

Feita esta breve explanação passamos a analisar a pergunta do leitor:

 

O artigo nº 784 do NCPC, que entrará em vigor a partir de 17 de março próximo, traz elencados quais seriam os títulos executivos extrajudiciais. Em seu inciso “X”, ele prevê que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, serão considerados como título executivo extrajudiciais.

 

Assim, ao ingressar com a ação no Processo de Execução, o Condomínio pedirá ao juiz que cite o condômino que está inadimplente para realizar o pagamento do valor devido em até três dias, sob pena de ter seus bens penhorados para o pagamento. Uma alteração constante do NCPC, e que vale a pena ser destacada, é quanto à citação do executado. Na regra atual, a citação do executado deve ser feita por meio de Oficial de Justiça. No NCPC, nos processos de execução, a regra geral será a citação pelo correio.

 

 

Neste caso, não há muitas alternativas ao condômino que está sendo “executado” (este termo não soa muito bem, mas o réu em processo de execução é chamado de executado):

 

a) Ele pode reconhecer a dívida e realizar o pagamento no prazo de três dias a contar da citação, recebendo, neste caso, um abatimento no pagamento dos honorários advocatícios devidos;

 

b) Se reconhecer a dívida, mas não tiver recursos suficientes para a quitação poderá, em até 15 dias, dar início ao pagamento parcelado, pagando 30% da dívida e parcelando o restante em até 6 parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e juros de 1% ao mês. Eventualmente poderá haver um parcelamento maior, porém isto depende de acordo entre as partes, pois a lei só prevê parcelamento em até 6 vezes;

 

c) O Condômino (executado) não reconhece o débito, e opta por se defender em juízo, em até 15 dias a contar da citação. Neste caso a defesa processual chama-se Embargos à execução.

 

O artigo nº 917 do NCPC lista fatos que podem ser alegados nos Embargos, como por exemplo, o excesso na execução, caso em que o valor que está sendo cobrado pelo credor é superior ao devido. Porém, para melhor identificação das situações que se aplicariam os Embargos ou até mesmo se discutir a possibilidade de ingresso de um incidente processual chamado de exceção de pré-executividade, é melhor que seja feita uma consulta a um advogado.

Código Civil, Art. 1.336. São deveres do condômino:

 

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas

 

Multa e juros sobre inadimplência condominial

 

O que a Lei permite aplicar sobre cotas condominiais vencidas

 

Segundo o novo Código Civil, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%. Os juros devem ser os contidos na Convenção. Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês. Para aumentar os juros, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.

A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003.

No caso acima, a cláusula da Convenção que prevê multa maior que 2% perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário, portanto, alterá-la.

As dívidas anteriores à entrada em vigor do Código Civil (11/1/2003) têm a multa que a Convenção do condomínio estipulava à época, até o teto de 20%.

Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras.

A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.

Nota: apesar de o Novo Código Civil ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:

 

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

 

No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos.